¿A qué se debe “la gran suma” que factura el notario en una compraventa? La desglosamos para que tengas clara la realidad detrás del mito
¿Cuánto vale la certeza en tiempos de incertidumbre? De eso hablaremos a continuación.
Empecemos por hablar de la figura cuya actuación se asocia a las palabras “certeza y seguridad jurídica”: la o el notario quienes se aseguran que, desde la perspectiva jurídica, se tenga por cierto lo sucedido ante su fe y, así mismo, que los fines buscados en el contrato o acto celebrado produzcan las consecuencias de derecho deseadas. En otras palabras, que lo señalado por la o el notario suceda en la realidad común y en la realidad jurídica.
La o el notario es un particular que asume el “riesgo” de la operación con base en su ejercicio profesional y su facultad de dar fe pública; a través de una escritura nos extiende una “póliza de seguro” a nuestro derecho de propiedad, al constituir una empresa, al otorgar un testamento, al formalizar los acuerdos societarios, al conferir un poder o al dar fe de una situación (fe de hechos), notificación o cualquier otro acuerdo.
Su actuar está garantizado con la responsabilidad profesional propia del notario y respecto a la cual, a su vez, responde con su patrimonio en adición a otras garantías que la propia Ley le exige para actuar.
Hagamos un símil, así como necesitamos de nuestra acta de nacimiento para poder acreditar quienes somos y realizar ciertos trámites, la escritura es el acta de nacimiento de nuestro inmueble con la cual acreditamos el derecho de propietarios respecto a aquel.
Al momento de actuar la o el notario cobra un honorario y ese honorario no es libremente decidido por el propio fedatario. En la gran mayoría de las entidades del país es el gobierno el que fija el monto a cubrir por sus servicios. Entonces, ¿qué es la gran suma que factura el notario, por ejemplo, en una compraventa?
La propia Ley (fiscal federal o de la entidad) establece la obligación para el notariado de determinar y retener (cobrar por cuenta del Estado) los impuestos que se causen por la compraventa. Dicho impuesto, denominado Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles o Traslado de Dominio, varía de entidad a entidad. En la Ciudad de México o Querétaro, a manera de ejemplo, puede superar el 6% del valor de la operación. En otras entidades es entre el 3 y 4% y en algunas más la tasa es del 2%.
Considerando lo anterior, del monto que se paga por la escritura más del 85% equivale al citado impuesto, así como a derechos (otro tipo de contribución) por la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad, la obtención de certificados y otras constancias.
Si tomamos como base una operación de cinco millones de pesos respecto a una vivienda en la Ciudad de México, el costo total de una escritura sería de $348,218.00 integrado de la siguiente forma:
73% Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles
14% Honorarios del notario
6% derechos de inscripción al Registro Público de la Propiedad
4% Avalúo
2% IVA sobre honorarios
1% certificados y constancias
Dicho con otras palabras, la o el notario es quien da la cara como “cobrador de impuestos” por parte del gobierno. Lo mismo sucede al comprar un automóvil (veamos el desglose entre IVA, ISAN, tenencia, placas) o al comprar un boleto de avión con el desglose de los impuestos, incluyendo el TUA.
El gobierno se apoya en los particulares para poder recaudar y, además de imponer la obligación de ello, los hace responsables de efectivamente obtener las cantidades correspondientes y entregárselas.
Además de lo ya señalado, ¿yo como propietario qué gano al contar con la escritura de mi inmueble? La respuesta es, más bien, cuánto dejo de perder. Se ha determinado que un inmueble sin escritura pierde un 30% de su valor comercial. Y ese demérito se asume como un costo por riesgo que deberá asumir quien compre ante los inconvenientes que va a enfrentar y que, al final del día, va a resolver escriturando a su favor. Cualquier bien, el que sea, vale más en un mercado formal, claro y transparente, que en uno informal que sea opaco e inseguro.
Actualmente, en el país, existe poco más de 35 millones de viviendas. De ellas, más de 10 millones carecen de escritura. Es decir, sus propietarios no cuentan con el documento para acreditar, válidamente que son propietarios y ello conlleva un riesgo importante en las circunstancias en las que nos encontramos. Ante la incertidumbre que por diversas causas vivimos, es cuando podemos materializar la frase de José Ángel Gurría (exsecretario de Hacienda, excanciller y secretario general de la OCDE) con la que inicia el presente texto: ¿Cuánto vale la certeza en tiempos de incertidumbre? Sin duda, la recomendación es que acudas con la o el notario de tu elección, tienes plena libertad para ello.